Amortyzacja w najmie prywatnym

Dość powszechnie przyjmuje się, że środek trwały jest składnikiem majątkowym przedsiębiorcy. Umorzenie zatem środka trwałego kojarzone jest z kosztami podatkowym działalności gospodarczej. Niewiele uwagi poświęca się natomiast najmowi prywatnemu, a więc źródłu przychodów, w którym amortyzacja również może w istotny sposób wpłynąć na formę opodatkowania tych dochodów. Przypomnieć zatem należy, że amortyzacja powiązana jest ze składnikami majątkowymi “związanymi z prowadzoną przez niego [podatnika – przyp. T.B.] działalnością gospodarczą albo oddanymi do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy o PIT”. Ma to swoje konsekwencje…

Zauważmy, że używany środek trwały może mieć ustaloną indywidualną stawkę amortyzacyjną. Zgodnie z art. 22j ust. 1 ustawy o PIT jest to kompetencja podatnika, przy czym w przypadku budynku mowa o znacznym “przyspieszeniu”, ponieważ używany budynek mieszkaniowy można amortyzować przez okres tylko 10 lat (a nie prawie 70 lat).

Co znaczy zatem “używany” budynek? Zgodnie z art. 22j ust. 3 podatnik musi wykazać, że przed nabyciem budynek (lokal) wykorzystywane był co najmniej przez okres 60 miesięcy. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego nie jest to jednak większy problem, a więc nabywając nieruchomość pod wynajem można w okresie umorzeniowym zoptymalizować obciążenia publicznoprawne z tytułu podatku dochodowego. Problematyczne może być jedynie wykorzystanie wspomnianego mechanizmu dla nieruchomości “własnych”, tj. takich, których przeznaczenie się zmieniło. Jakkolwiek najpierw realizowano przy pomocy danego budynku (lokalu) własne cele mieszkaniowe, a po kilku lub kilkunastu latach przeznaczono pod wynajem prywatny, to jednak “data nabycia” może przesądzać na niekorzyść podatnika.